不動産ミニ知識 ７ ～建ぺい率と容積率～
こんにちは。
売地・売り戸建て広告には、「建ぺい率」・「容積率」という言葉と数字（％）が書いてありますね。
今回は、この二つについてご案内したく思います。
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建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対して利用できる建築面積の割合です。
言い換えると、「土地の上にどれくらいの広さの建物を建てても良いのかの割合」を示しています。
「建ぺい率」を漢字で書きますと「建蔽率」。
「蔽う（おおう）」という字が示す通り、「建物で土地を蔽うことができる割合」です。
計算式で表しますと、次の通りです。
・建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積
・建築面積＝敷地面積×建ぺい率（％）
建築面積は通常、㎡（平方メートル）の単位で表示されます。
これを坪単位で表示すると、「建坪（たてつぼ）」と呼ばれます。
仮に３００㎡の敷地があり、「建ぺい率が４０％」ならば、３００㎡×４０％＝１２０㎡ですので
３００㎡中１２０㎡以内の敷地の上に建物を建てても良いことになります。
つまり、残りの１８０㎡には建物を建ててはいけないことになります。
別の例で言いますと、「１００㎡の土地で建ぺい率６０％」ならば、１００㎡×６０％＝６０㎡ですので
１００㎡中６０㎡以内の土地の上に建物を建てることができます。
そして残りの４０㎡には建物を建ててはいけません。
建ぺい率が高いほど有効な土地活用が可能となります。
しかし、採光・通風が充分ではなくなるデメリットがあります。
あくまでも一般論ですが、都会ではいわゆる高級住宅街といわれているところほど
建ぺい率が低く抑えられている傾向にありますので、隣家との間に距離がありゆったりとしている印象を受けます。
なお、建物と一体になっている駐車場および屋根がある駐車場は建築物扱いになります。
したがいまして、建ぺい率を計算するときは、建物面積に加算されることになります。
（緩和措置もありますが、それについては施工会社にお尋ね願います）
一方、軒・庇（ひさし）・バルコニーなどは、外壁から１ｍ以内であれば建物面積には含まれません。
ただし、１ｍを超える場合、例えば外壁から突き出した幅が１ｍ２０ｃｍであれば
１ｍからはみ出た２０ｃｍのみが建築面積に算入されます。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
言い換えると「土地の上にどれくらいの延べ床面積の建物を建てても良いのかの割合」を示しています。
「延べ床面積」とは、仮に二階建て住宅の場合で言えば、「一階の床面積＋二階の床面積」です。
計算式で表しますと、次の通りです。
・容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積
・延べ床面積＝敷地面積×容積率（％）
仮に３００㎡の敷地があり、「容積率が６０％」ならば、３００㎡×６０％＝１８０㎡ですので、延べ床面積１８０㎡の建物を建てても良いことになります。
１階建てでしたら、１８０㎡以内の平屋が建ちます。
２階建てでしたら、１階と２階の延べ床面積の合計が１８０㎡以内です（１階と２階の広さの割合は自由です）。
別の例で言いますと、「１００㎡の土地で容積率８０％」ならば
１００㎡×８０％＝８０㎡ですので、延べ床面積８０㎡以内の建物を建てることができます。
（留意点）
・階段は上下階とも延べ床面積に含まれます。
・駐車場は延べ床面積の5分の1未満であれば、延べ床面積に算入しなくてよいです。
・吹き抜けなどの床のない部分、玄関ポーチとバルコニーの先端から2ｍまでの部分、
小屋裏収納やロフトなどは延べ床面積に算入しなくてよいです。
※ただし、それぞれ条件があります。延べ床面積に含まれる場合もありますので、詳細は施工会社にお尋ね願います。
土地が２００㎡で、建ぺい率６０％・容積率１００％ならば・・・
おさらいです。
土地が２００㎡で、建ぺい率６０％・容積率８０％ならば、どれくらいの家が建つか？
・建てても良い敷地部分は、２００㎡×６０％ですので、１２０㎡以内の敷地の上に建てても良いです。
・建てても良い延べ床面積は、２００㎡×８０％ですので、１６０㎡以内の延べ床の家を建てても良いです。
富山県の延べ床面積は広～いですよ
富山県の「一住宅あたりの延べ面積」の平均は、約１５０平方メートルで日本一位。
最下位東京都の２倍以上の広さです。
こんなことを知ると、富山県で住む幸せを感じますね。
資料→平成28年度国土交通省の「住宅経済関連データ」の中の
「２、住宅の規模（２）一住宅当たり延べ床面積の都道府県比較」をご参照。
エイキFUDOSAN ０７６－４７１－５９４５
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